Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Stosunek najmu należy do najczęściej występujących stosunków prawnych w życiu codziennym, z którego korzysta znaczna część społeczeństwa. W sytuacji braku własnego lokalu mieszkalnego zawarcie umowy najmu umożliwia uzyskanie stabilnego tytułu prawnego do korzystania z lokalu, zaspokajając potrzeby mieszkaniowe danej osoby. Stosunek najmu, w tym jego rozwiązanie zostało szeroko uregulowane w przepis prawa powszechnie obowiązującego. Na kanwie niniejszego artykułu, pragnę przybliżyć kwestie wiązane z wypowiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Podstawy prawne wypowiedzenia umowy najmu

Zgodnie z art. 673 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego (dalej jako k.c.), jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Stosownie zaś do § 3 ww. przepisu, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Analizując przywołane regulacje, należy wskazać, iż umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony, co nie pozostaje bez wpływu na możliwości rozwiązania umowy. W myśl literalnemu brzmieniu powyższych przepisów, mają one zastosowanie do obu stron umowy najmu, zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Wobec czego, umowę najmu na czas nieoznaczony strony mogą wypowiedzieć z zachowaniem terminu wypowiedzenia wskazanego w umowie, w przypadku braku stosownego wskazania, z zachowaniem terminów iwstawopych, które są zależne od okresów płatności czynszu. W odniesieniu do terminów ustawowych, przywołany przepis należy interpretować wprost. Natomiast, umowę najmu zawartą na czas oznaczony może wypowiedzieć każda ze stron w wypadkach określonych w umowie.

Bazując na powyższym, należy zaznaczyć, iż dla przedmiotu niniejszego artykułu duże znaczenie ma zawarta pomiędzy stronami umowa najmu. Potwierdzeniem tego są wnioski a contrario wyciągnięte z treści art. 673 § 3 k.c., bowiem wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie jest dopuszczalne, jeżeli strony nie zamieściły w umowie stosownej klauzuli przewidującej taką możliwość. Tożsame stanowisko przedstawiają rownież autorzy doktryny (A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, red. M. Balwicka-Szczyrba, Warszawa 2024 oraz G. Kozieł [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część szczególna, wyd. II, red. A. Kidyba, Warszawa 2014).

Niemniej jednak, powyższe regulacje odnoszą się jedynie do ogólnych zasad instytucji wypowiedzenia najmu, nie rozgraniczając wspomnianych zasad w zależności od przedmiotu umowy najmu.

Wedle art. 688 k.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Powyższy przepis ma zastosowanie do najmu lokalu, a więc również do najmu lokalu mieszkalnego. Przywołana regulacja stanowi lex specialis względem art. 673 k.c. W doktrynie słusznie się podnosi, iż wskazany w ustawie trzymiesięczny okres wypowiedzenia ma zastosowanie jedynie w stosunku do wypowiedzenia złożonego przez najemcę, bowiem do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako u.p.l).

Ograniczenia uprawnienia wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego

W świetle art. 11 ust. 1 u.p.l., jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Kolejno, na podstawie ust. 2-5 ww. przepisu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
‍

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
‍

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
‍

Bazując na powyższych regulacjach, należy wskazać, iż wynajmujący może wypowiedzieć stosunek najmu wyłącznie w obliczu zajścia wymienionych przesłanek, które stanowią katalog zamknięty. Taki stan rzeczy znacznie ogranicza możliwość rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego z inicjatywy wynajmującego. Jak wskazuje zaś K. Zdun-Załęska, „Lokator z kolei jest uprawniony do wypowiedzenia takiej umowy w każdym czasie bez podawania przyczyny, a jeżeli zdecyduje się na jej podanie - z jakiejkolwiek przyczyny”. Wobec czego, prawo najemcy do wypowiedzenia stosunku najmu są bardziej swobodne w porównaniu do wynajmującego, co znacząco wpływa na ochronę interesów najemcy.
‍

Niezależnie od wskazanych ograniczeń, wynajmujący może z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, wytoczyć powództwo o rozwiazanie stosunku najmu i nakazanie opuszczenia lokalu, jeżeli strony nie doszły do porozumienia, w kwestii warunków i terminów rozwiązania umowy najmu.
‍

Forma oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego

Jak wynika bezpośrednio z treści art. 11 ust. 1 u.p.l., wypowiedzenie powinno zostać złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wskazany obowiązek dotyczy jednak jedynie wypowiedzenia złożonego przez wynajmującego. Przepisy prawa nie regulują formy złożenia wypowiedzenia przez najemcę, ani nie zobowiązują go do podania przyczyny wypowiedzenia. Wobec czego, należy przyjąć, iż wypowiedzenie najemcy może zostać złożone w każdej formie.
‍

Podsumowanie

Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać zawarta na czas oznaczony oraz nieoznaczony. Przepisy prawa nakładają na wynajmującego liczne ograniczenia w kwestii wypowiedzenia umowy najmu, niezależnie od czas na jaki została zawarta umowa. Dopiero po spełnieniu ustawowych przesłanek, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem wskazanych w ustawie terminów. W przypadku najemcy, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, a umowa zawarta na czas nieoznaczony, może on wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Natomiast, w przypadku umowy na czas oznaczony, istotne znaczenie ma treść umowy najmu, bowiem w obliczu braku wskazania w umowie możliwości wypowiedzenia jej, strony nie mają takiej możliwości.

‍

‍